Contrôle des comptes (1): Analyse des charges

CONTRÔLE DES COMPTES EXERCICE 2008

RÉALISÉ PAR LE CONSEIL SYNDICAL ASSISTE DE M BERNARD BEAUCOURT
LE 5 MARS 2009 DE 9 H 15 À 18 H 45 AU CABINET FONCIA ICV, 12 PLACE G POMPIDOU
93167 NOISY LE GRAND

Avant-propos
L'audit répond à une demande formulée par le Conseil syndical le 23 Janvier 2009
Le contrôleur a été accompagné dans son travail d'audit par Messieurs MALLIARAKIS et CHARPIAT, Membres du Conseil syndical.
Le lecteur trouvera en annexe I les éléments constitutifs de la copropriété, la nature du contrôle demandé et la liste des pièces fournies.
Les pièces demandées au syndic ont été fournies. La gestionnaire, Madame GOUOT et le personnel du cabinet ont apporté les réponses aux questions posées.
Cette copropriété est constituée d'un immeuble ancien (environ 60 ans). Elle est gérée depuis le 20 Mai 2008 par le cabinet FONCIA ICV après une longue période où le syndic était le cabinet ICADE-VILLA SAS. Elle présente assez peu de postes et pas de complexité de gestion.
Elle connaît par ailleurs un taux d'impayés de charges de 6.5%, ce qui n'est pas important.

A partir des comptes fournis à la date de l'audit, le présent contrôle s'est attaché à :
* Réaliser une étude des évolutions de charges entre les exercices 2007 et 2008
* Faire une analyse des comptes de charges ;
* Faire une analyse de la situation des dettes et créances ainsi que la situation de trésorerie ;
* Examiner des dossiers contentieux ;
* Faire des préconisations.

I. Analyse des charges de l'exercice 2008
Le tableau des charges de l'exercice peut être ventilé comme suit :

2007 (€TTC).........2008 (€TTC).........2008%.........Évolution 2008 /2007
Dépenses communes
80 430,97.............106 880,86.........42,4%.........32,9%
Dépenses chauffage
84 634,49...............50 699,66.........20,1%.........-40,1%
Dépenses d'administration
49 351,72...............43 610,54.........17,3%.........-11,6%
Eau Froide
52 816,60...............36 412,60.........14,5%.........-31,1%
Assurance
16 529,35...............17 261,60.........6,9% .........4,4%
Compteurs d'eau
3 109,09 .................2 155,77.........0,9%.........-30,7%
Dépenses ascenseur I
1 700,58.................1 496,12.........0,6%.........-12,0%
Dépenses ascenseur D
1 885,20.................1 496,10.........0,6%.........-20,6%
Dépenses ascenseur C
1 700,58.................1 496,09.........0,6%.........-12,0%
Dépenses ascenseur H
1 700,64 .................1 496,09.........0,6%.........-12,0%
Dépenses ascenseur A
1 700,58.................1 152,40.........0,5%.........-32,2%
Dépenses ascenseur K
1 700,62.................1 152,37.........0,5%.........-32,2%
Dépenses ascenseur B
1 700,58.................1 152,33.........0,5%.........-32,2%
Dépenses ascenseur J
3 365,44.................1 152,32.........0,5%.........-65,8%
Dépenses ascenseur G
1 699,77 .................1 151,75.........0,5%.........-32,2%
Dépenses ascenseur E
1 699,71.................1 151,66.........0,5%.........-32,2%
Dépenses ascenseur F
1 699,71................. 1 151,66.........0,5%.........-32,2%
Divers
11 496,37.............-19 260,79.........-7,6% .........-267,5%
Total
318 922,00...........251 809,13.........100%.........-21%

La colonne 2008 % nous indique le poids de chaque poste par rapport au coût total de l'exercice 2008. Les postes sont présentés par ordre décroissant d'importance. La colonne "Évolution" du tableau nous indique les taux d'augmentation les plus élevés par rapport à l'exercice précédent.
L'exercice est marqué par une sous réalisation de 21,8 % (251 809,13€ / 322 200€) du budget prévisionnel voté à l'assemblée générale du 11/12/2007 de 322200€, soit un excédent de 70 390,87€ qui devra être remboursé, sous réserve des quelques remarques qui sont transcrites plus loin.

Le coût de l'exercice (eau privative comprise) rapporté à chaque lot principal est en moyenne de 1 234.36 € TTC (204 lots), ce qui est reste maîtrisé par rapport à la diversité des éléments d'équipement et de gestion de la copropriété.