Nos rapports avec le syndic Icade
Le Conseil Syndical a débuté sa collaboration avec le syndic Icade dans une atmosphère confiante, espérant que le refus du quitus par les copropriétaires lors de l’AG de décembre suffisait à faire prendre conscience à Icade que son mode de gestion n’était plus acceptable.

Malgré cela, la coopération du syndic Icade est restée très superficielle, se bornant à déléguer au Conseil Syndical les tâches secondaires de surveillance ou de pose des étiquettes de boîtes aux lettres.
Les sujets importants engageant financièrement la copropriété ont été soigneusement verrouillés ou éludés par Icade.

- refus de transmission des documents (grand livre comptable, détail des comptes)
- documents incomplets ou transmis tardivement.
- refus de prise en compte de certains points de l’ordre du jour réclamés en recommandé par le Conseil Syndical (adhésion à l’ARC, travaux obligatoires de mise en sécurité de l’éclairage des trémies d’ascenseurs)
- refus de prise en compte du projet de budget réaliste élaboré par le CS au profit du projet de budget Icade, systématiquement à la hausse.
- Mise à l’écart du CS dans les négociations avec les sous traitants (ascensoristes, entretien), absence de réponse aux demandes de précisions.
- Refus de réponse sur les anomalies relevées dans les comptes (sur les 6814 euros prélevés illégalement par Icade sur notre compte, 4 269 euros n’ont toujours pas été remboursés)(voir les échanges de mails dans le billet ci-dessous)

En clair, l’essentiel de l’action du Conseil Syndical a consisté à contenir les dérives et à contrôler les abus du syndic Icade.
Cette activité de surveillance, obligatoire du fait de l’attitude d’Icade, est tout à fait anormale. Elle s’est faite au détriment de l’avancement des dossiers, au détriment donc de l’amélioration de la gestion et des dépenses de notre copropriété.
Le CS souligne que son rôle est d’assister et de contrôler la gestion, pas de se battre en permanence pour avoir accès à des informations et documents classés « Secret défense » par Icade.

Notre conclusion est que la rétention d’information, organisée par Icade, masque des anomalies graves. Les documents réclamés, s’ils nous avaient été transmis, auraient pu mettre à jour ces anomalies.
La somme de 6 814 euros que nous avons détectée n’est vraisemblablement qu’une partie des sommes indument prélevées.

Nous émettons donc les plus vives réserves sur l’exactitude des comptes 2007.

Communication et information
Le Conseil Syndical a essayé de vous informer tout au long de ces 5 mois de l’avancement des dossiers. Nous avons voulu porter à votre connaissance à la fois nos actions mais aussi les difficultés ou les situations anormales que nous rencontrions.

Vous avez trouvé ces informations sur les panneaux d’affichage des cages d’escalier.
Vous les avez également retrouvées en ligne sur Internet, pour ceux qui n’habitent pas le square, à l’adresse de ce blog: http:// nungesser.centerblog.net

Tous les bulletins d’information y sont présents, ainsi que diverses observations et photographies des équipements communs de nos immeubles (chaufferie, ascenseurs)

Afin que le Conseil Syndical ne soit pas accusé de partialité, toutes les informations portées à votre connaissance ont été préalablement vérifiées.
Ces informations, lorsqu’elles mettaient en cause un prestataire, lui ont été transmises en priorité et nous avons tenu compte de sa réponse dans nos bulletins.

La loi oblige le Syndic à établir le projet de budget avec le Conseil Syndical. Une obligation qu’Icade n’a pas respectée en soumettant à l’Assemblée du 20 mai sa propre mouture du budget 2009.
Voici, ci dessous, la comparaison avec le budget calculé par le Conseil Syndical.

Nous aurons, lors de l’Assemblée, l’occasion d’en débattre et de faire un choix entre un budget Icade de 324 000 euros, encore à la hausse et un budget réaliste de 306 900 euros par le Conseil Syndical.
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Poste.................................Icade.......Conseil Syndical..........Observations
_______________________________________________________________________
601.Eau............................51 000................45 000
602 Electricité......................6 890..................7 000
603 Chauffage gaz............83 000.................76 500
606 Fournitures...................1 680.....................500
614 Contrats + assurance...47 890.................46 900
615 Entretien + travaux......32 950.................30 000
6211 Rémunération Syndic..34 700.................34 700
6212 Débours........................300.....................560
6213 Frais postaux.................640.....................640
6222 Prest particulières........2 100..................2 100
624 Frais Conseil Syndical.......150..................1 000.......adhésion ARC
633 Taxe foncière...............1 960...................1 960
634 Autres impôts..................700..................1 040
641 Salaires......................29 000.................28 400
642 Charges sociales..........22 620................22 180
643 Taxe sur salaires...........3 420..................3 420
644 Autres..........................5 000..................5 000
______________________________________________________________________
Total Budget 2009.......324 000..............306 900.....Différence : 6 %
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Note : Les mesures de maîtrise du budget proposées par le Conseil Syndical sont détaillées dans le billet ci dessous « ce qui a été fait »

Le Conseil Syndical, ce sont des copropriétaires comme vous. Vous les avez élus lors de l’Assemblée de décembre. Ils sont bénévoles et leur mandat sera remis au vote le 20 mai 2008.

L’Assemblée de décembre 2007 avait été très animée et la majorité des copropriétaires, en refusant le quitus au syndic pour sa gestion, s’était élevée contre les dérives de la gestion Icade :
- Augmentation continue des charges.
- Travaux non justifiés.
- Surenchère d’honoraires de conseils, experts, maitres d’œuvres.
- Devis approximatifs ou excessifs.
- Comptes obscurs

Les membres du Conseil Syndical ont donc décidé de remettre à plat les gros dossiers de la copropriété, ceux qui représentent la majorité de nos dépenses.
Avec un objectif simple : faire baisser nos charges.
Nous nous sommes concentrés sur les charges récurrentes, celles qui reviennent (et augmentent) tous les ans. L’économie réalisée sur une année se répercute les années suivantes.

Les charges courantes
Voici, dans le tableau ci-dessous, les premiers résultats de notre travail , chiffrés sur 1 et 3ans (car les contrats ne seront pas revus tous les ans):
___________________________________________________________________________________
Poste.................Economie sur 1an...Economie sur 3 ans...............Observations
___________________________________________________________________________________
Chauffage (*)...................5 000€....15 000€........Changement de fournisseur gaz
.......................................................................( de GDF à Altergaz )
Frais de Syndic................16 500€....49 500€........Proposition Foncia
remplacement du gardien.12 200€....36 600€ .......Remplacé par une entreprise
.......................................................................de nettoyage
Location de la loge............7 000€....21 000€
gardien (*)
___________________________________________________________________________________
Total économies...........40 700€...122 100€...Soit près de 15% de notre budget annuel
___________________________________________________________________________________
(*) ces postes ne sont pas à l’ordre du jour du 20 mai

Si nous le décidons ensemble, nous pouvons économiser, sans effort, dès cette année, 15% de notre budget.
Soit pour un lot de 2 pièces (50/10 000e), une économie de 230€ par an, 690€ pour chacun de nous sur les 3 prochaines années !

D’autres postes seront à analyser (eau, assurance,..) et devraient aussi permettre de nouvelles économies. L’objectif de 20% d’économies est tout à fait accessible et nous pouvons arriver à gagner au total 25% de notre budget, soit un trimestre gratuit par an!

Les Travaux exceptionnels :
Nous avons également examiné les travaux exceptionnels, ceux qui apparaissent brutalement pour des montants généralement considérables.
On y parle toujours d’urgence, de mises au normes obligatoires, de Règlements, de Sécurité, etc..
Des mots destinés à nous effrayer et à nous empêcher de discuter.

Lorsque nous demandons des explications, les réponses sont plus évasives et les devis se dégonflent.
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Poste..........................................Economie...................Observations
__________________________________________________________________________________
Mise en conformité Ascenseurs (*)..212 000€..............Devis initial 242 000€
........................................................................(Estimation de la partie obligatoire
........................................................................................30 000€)
__________________________________________________________________________________
Total économies...........................212 000€................Soit 70% de notre
...............................................................................budget annuel
__________________________________________________________________________________
Note: le dossier Mise en conformité ascenseurs est toujours en cours d'étude, le cahier des charges et les devis tardifs fournis par le cabinet d'expert ECA ne donnent pas satisfaction. Ce sujet est renvoyé à la prochaine assemblée.

Le Conseil Syndical a poursuivi la négociation avec les deux syndics Icade et Foncia en leur demandant d'améliorer leurs offres qui n'étaient pas totalement satisfaisantes.
Voici les échanges de mails:

Avec Icade:
De : @conseil syndical square nungesser
Envoyé : vendredi 18 avril 2008 16:11
À @icade.fr
Objet : honoraires Icade

Madame,
Nous vous remercions pour votre proposition de contrat.
Le Conseil Syndical a soigneusement analysé ce document, qui s'est révélé, après simulation, moins attractif que ce que vous nous aviez laissé entendre lors de notre rencontre.

Nous avons apprécié vos efforts mais sommes obligés de constater que le montant de votre proposition reste 20% supérieur en principal à celui de votre concurrent.
Ce surcoût n'est, en outre, que très partiellement compensé par votre tarif d’honoraires annexes. Parmi ceux ci, votre poste "frais et débours par lot", au contenu particulièrement obscur, représente pour notre copropriété 2572 euros, soit comme nous vous l'avons expliqué, 4 fois vos frais réels antérieurs.

Nous pensons que la crédibilité de votre discours serait grandement renforcée par une proposition plus compétitive.
Nous vous rappelons de plus que nous sommes en attente de votre réponse sur la rétrocession des sommes indûment prélevées par votre cabinet sur les comptes 2007.
Il est évident à ce sujet que le refus de l'Assemblée d'approuver des comptes qui comporteraient de telles anomalies rendrait la réélection de votre cabinet particulièrement délicate.

Nous ne doutons pas que vous saurez faire valoir en interne que les efforts, très relatifs, que nous attendons de vous doivent s'entendre comme un investissement dans une collaboration à long terme.

Restant à votre disposition pour toute information supplémentaire, nous vous prions d'accepter, Madame, l'expression de nos meilleurs sentiments.
Conseil Syndical Square Nungesser

Voici la réponse Icade , pas de changement de leur proposition.
De : @icade.fr
Envoyé : mardi 22 avril 2008 17 :49
À : @conseil syndical square nungesser
Objet : honoraires Icade

Monsieur,
En réponse à votre email, je vous confirme notre proposition à savoir :
34 684 euros TTC pour la gestion courante (la gestion du compte séparé étant comprise dans ce prix).
Comme vous avez pu le constater, s’ajoutent aux honoraires de gestion courante des honoraires « annexes ». Il vous faut donc comparer l’intégralité des deux contrats afin de vous permettre de comparer les deux offres.

Je reste à votre disposition pour tout complément d’information et vous prie d’agréer, Monsieur l’expression de mes sentiments les meilleurs.
ICADE

2. Même demande de réduction à Foncia ICV
De : @conseil syndical square nungesser
Envoyé : lundi 21 avril 2008
À @foncia.fr
Objet : honoraires Foncia

Monsieur,
Comme nous vous l’avons indiqué, votre cabinet a été retenu pour offrir une alternative à Icade lors de notre prochaine AG.

Nous ne vous cachons pas que Icade, par la voix de sa directrice régionale, a fait de sérieux efforts tarifaires pour conserver notre copropriété.
Elle a également pointé du doigt un tarif annexe qui nous avait échappé, il s’agit du forfait administratif de 17 euros par lot.
L’application de ce forfait fera passer nos frais administratifs (appels de charges et courriers divers) à 3485 € (17x205) chez Foncia.

Cette situation a défavorablement impressionné les membres du Conseil et nous craignons que Icade ne focalise ses critiques sur ce point lors de la décision de renouvellement.
Nous pensons qu’il serait bon que vous examiniez cette situation et nous fassiez part de votre position au plus tôt.

Nous vous prions d’accepter, Monsieur, l’expression de nos meilleurs sentiments.
Conseil Syndical Square Nungesser

Réponse de Foncia ICV, Foncia accepte de réduire le forfait administratif de 2613 euros
De : @foncia.fr
Envoyé : mardi 29 avril 2008 15:17
À : @conseil syndical square nungesser
Objet : honoraires foncia

Monsieur,
Nous faisons suite à votre courrier du 21 courant et nous tenons à rassurer l’ensemble des membres du Conseil Syndical sur le montant de nos honoraires.
En effet, ces derniers s’élèveront à 29.500 euros ttc pour un an pour la gestion courante de votre copropriété. Il faudra simplement ajouter les honoraires de l’Assemblée Générale, et le forfait administratif qui s’élèvera à 871,25 euros par an, (soit 17 x 205 : 4), geste commercial que vous nous avez demandé.
Nous tenons à vous rappeler que les honoraires de base du Cabinet VILLA en 2006 s’élevaient à 50.000 euros environ, il leur est donc facile aujourd’hui de revoir leur tarification à la baisse !
Restant à votre entière disposition, cordialement
FONCIA ICV

Lors de l’Assemblée du 20 mai, vous ferez partie des 10 000 voix qui composent notre copropriété. Vous en détenez en proportion de la surface de votre appartement.
Nous comptons sur vous ! 3334 voix seront nécessaires pour renouveler notre syndic (pour ceux qui sont satisfaits de sa gestion), le même nombre pour le remplacer.

Si vous ne pouvez être présents, vous disposez d’un pouvoir (dernière feuille de votre liasse de convocation)
- Remplissez ce pouvoir, signez le et confiez le à un copropriétaire en qui vous avez confiance.
ou bien :
Si vous faites confiance au Conseil Syndical pour défendre nos intérêts communs,
- Confiez votre pouvoir à un membre du Conseil Syndical (adresse : Conseil Syndical, 11 square Nungesser, 94 160 St Mandé)
Les 6 membres du CS sont : M Malliarakis (président), Mmes Delhaye et Laforêt, MM Charpiat, Négrerie et Laforêt.

Attention: N’envoyez pas ce pouvoir au Syndic Icade, il n’a pas le droit d’en recevoir.
N’oubliez pas aussi qu’un pouvoir expédié chez Icade pourrait arriver, par erreur, entre les mains d’Icade Gérance locative.

Qui est Icade Gérance Locative?
C’est une des branches du groupe Icade, différente de Icade Syndic, qui s’occupe de louer et de gérer les appartements du square qui lui ont été confiés par des propriétaires. (peut être vous même)
Vous recevez d’ailleurs régulièrement des offres de leur part par courrier.

Où est le piège ?
Il est tout simple. Pour simplifier la vie des propriétaires, Icade Gérance Locative leur propose de les représenter aux Assemblées Générales.
Ainsi, muni d’une poignée significative de pouvoirs innocents, Icade Gérance Locative peut renouveler Icade Syndic , voter ses budgets, approuver ses comptes et réaliser, à nos frais, autant les travaux nécessaires que les superflus.
Un joyeux mélange d’intérêts qui profite d’une faille de la loi.
Icade Syndic ne peut détenir de pouvoirs mais Icade Gérance Locative le peut.

Si vous avez confié un tel mandat à Icade Gérance Locative, dénoncez le en recommandé et confiez votre pouvoir à une personne de confiance.
N’oubliez pas, vous avez le pouvoir, et les économies que nous pouvons réaliser (jusqu’à 25% de notre budget, soit 1 trimestre gratuit !), dépendent aussi de votre implication dans cette assemblée.

Venez nombreux ou confiez vos pouvoirs.

Au menu de la soirée du 20 mai, voici les points principaux :
Renouvellement ou changement de syndic.(pour 1 an)
A la suite de la dernière Assemblée Générale, au cours de laquelle le quitus pour la gestion 2006 d’Icade/Villa avait été refusé, le Conseil Syndical a décidé de soumettre au vote des copropriétaires la candidature d’un nouveau syndic, pouvant éventuellement remplacer Icade (ex-Villa).
Le Conseil a donc consulté, rencontré et comparé les offres de plusieurs syndics de diverses tailles.
Nous avons retenu le cabinet Foncia ICV de Noisy-le-Grand (sans aucun rapport avec le Foncia de Saint-Mandé), qui a soumis une offre présentant apparemment un bon rapport coût/prestations.
Cette offre, inférieure de 16 500€ au coût actuel payé par la copropriété, a été transmise à Icade.
A la suite de cette offre, Magali Michel, responsable gestion IDF chez Icade, a souhaité rencontrer le Conseil Syndical et nous a remis une proposition d’honoraires révisée à la baisse. Nous avons cependant demandé une nouvelle amélioration de cette offre à Icade, qui n’a pas souhaité donner suite à notre requête.

Les propositions de contrats de Foncia ICV et de Icade seront jointes à la convocation que recevront tous les copropriétaires. Nous vous demandons à tous de lire attentivement ces contrats Foncia ICV et Icade, afin d’en comparer les avantages et de prendre une décision en connaissance de cause.
Nous rappelons qu’un éventuel changement de syndic est pour une copropriété une démarche importante, qui a par conséquent besoin de l’attention et du vote de chacun. Il est souhaitable que tous les copropriétaires s’expriment sur cette question.

Approbation des comptes 2007
Le cabinet Icade n’a toujours pas fourni de réponse au Conseil Syndical concernant les 6814 € de frais abusifs relevés dans notre précédent bulletin d’information.
La position d’Icade sur ce point pèsera fortement dans les décisions de renouvellement du syndic que prendra l’Assemblée.

Fermeture du Square
Nous remercions pour leur implication les nombreux copropriétaires qui ont bien voulu nous retourner les questionnaires concernant les possibilités de fermeture du square.
Le sondage effectué a fait apparaître une majorité en faveur d’une fermeture de chaque cage par un digicode avec clé vigik. Cette solution sera donc soumise au vote de l’Assemblée.

Ascenseurs
A ce jour, le cahier des charges réclamé à la société ECA n’est toujours pas conforme aux demandes du Conseil Syndical : aucun devis n’a donc pu être validé. En l’absence des documents nécessaires, ce point sera vraisemblablement renvoyé à la prochaine Assemblée.

Adhésion à l’UNARC
Vous aurez à vous prononcer sur l’adhésion de notre copropriété à l’Association des Responsable de Copropriétés (UNARC). C’est le «Que Choisir » des copropriétés. Cette adhésion (4 euros par lot environ), nous donnera accès à la base juridique, technique et documentaire de cette association ainsi qu’à l’assistance de leurs experts.

Le Conseil Syndical a effectué ce contrôle le 27 mars en vue de la prochaine Assemblée Générale prévue le 20 mai 2008.

Méthode de contrôle
Nous devons souligner que ces contrôles se sont bornés à un examen des pièces comptables car le Conseil actuel, élu en décembre 2007, n’avait pas suivi la gestion Icade en 2007. Nous avons également comparé les comptes des 3 dernières années du mandat de Icade. (2005,2006,2007)

..............> Pour faciliter notre tache, nous avions demandé à M Sicard le 17 janvier de nous transmettre un exemplaire du Grand Livre comptable qui présente les comptes de manière plus détaillée que l’état récapitulatif annuel.
..............> Malgré plusieurs relances, nous n’avons pas pu obtenir ce document. Les raisons invoquées ont varié du « changement de système informatique » au « manque de temps », pour enfin promettre que « nous le verrions sur place ».
..............> Sur place, il nous a été répondu que la comptabilité de notre copropriété n’étant pas individualisée ni séparée, le Grand Livre regroupait toutes les comptabilités de toutes les copropriétés gérées par Icade( !).
..............> Cette situation nous semble au mieux curieuse et au pire inquiétante. Elle ne nous permet pas de vérifier la validité de certains comptes (Provisions pour travaux, copropriétaires ayant vendu, relevés de banque…)
..............> La mise en place d’une comptabilité séparée pour notre copropriété nous semble donc urgente. Ce sera à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée.

Sur un plan général, la comptabilité, assurée par Mme Stury depuis plusieurs années, est tenue très correctement. Nous regrettons cependant que certaines factures soient imputées dans des comptes différents d’un exercice sur l’autre, ce qui rend les comparaisons et l’établissement des budgets difficiles.
Nous avons également constaté que l’ordre de paiement de certains prestataires (ECA, Opera diag, ISS) était donné sans contrôle de la prestation.
Les dernières dispositions de la loi SRU ont encore complexifié la lecture des comptes et nous allons demander une communication trimestrielle des documents pour assurer un contrôle plus efficace.

Observations sur les comptes
Budget :
Les comptes qui nous ont été transmis font ressortir des dépenses globales de 329 001 € (budget voté : 328 800 €) soit :
.* Dépenses courantes : 317 505 € (budget voté 2007: 298 800€)
.* Travaux exceptionnels : 11 495 € (budget voté 30 000€).

Nous avons donc recherché la cause de la dérive des charges courantes .
Les postes ayant dépassé le budget concernent :
..............* Honoraires d’administration : + 2 383 €
..............* Impôts : + 285 €
..............* Travaux d’entretien : + 3 161 €
..............* Ascenseurs : + 3 651 €
..............* Chauffage : + 7 152 €

Honoraires d’administration : Icade
Sur le plan des comptes examinés, les principaux problèmes ont été relevés dans les frais facturés par Icade :

années...........................2005.............2006.........2007.........Evolution 2005/2007
Honoraires ....................41 654 €.......42 294 €......46 383 €.........+ 11%
Frais administratifs..........4 038 € .........5 806 €.........4 894 €.........+ 21%

..............> Les honoraires Icade de décembre sont chaque année augmentés de 300 euros, en plus de leur revalorisation annuelle. Aucune explication claire ne nous a été fournie sur le mode de calcul de cette somme.
..............> Le cabinet Icade s’est octroyé en 2006 et 2007 un forfait administratif de 2500 euros environ, censé inclure tous les frais de photocopie et d’envoi de documents durant l’année.
Ce forfait de 2500 euros, non prévu au contrat, remplace des frais réels qui s’élevaient en 2005 à 641 euros. Nous avons demandé à Icade le remboursement du trop perçu sur les deux années.
..............> Le Carnet d’entretien nous est facturé depuis 2002 pour 833 euros. (Il était contractuellement gratuit avant 2006). Au vu du document, 3 pages quasiment identiques depuis l’origine, nous considérons que cette prestation est abusive pour ne pas dire fictive et attendons la réponse de M Sicard sur son remboursement.
..............> La vacation d’Assemblée Générale s’est élevée cette année à 1654 euros contre 363 euros en 2005. C’est le coût du trop nombreux personnel envoyé par Icade à l’AG en heures supplémentaires.

Impôts
La copropriété règle désormais la taxe d’habitation de l’ancienne loge de gardien du 2square ( + 191€) . Compte conforme au budget.

Travaux d’entretien
Les factures exceptionnelles de rénovation de l’étanchéité de la dalle piétonne figurent dans ce compte pour 9635 € ce qui fausse sa lecture. Le travaux de réfection des descentes d’eau y figurent également et devraient être regroupées en travaux exceptionnels.
Compte conforme au budget.

Ascenseurs
Les honoraires exceptionnels d’expertise du cabinet ECA, mandaté par Icade, apparaissent sur toutes les cages ( + 3 165 €). Nous avions demandé lors de l’Assemblée Générale de décembre 2007 à ce cabinet d’expertise de bien vouloir nous transmettre le rapport qu’il avait facturé un an auparavant.
Nous avons enfin reçu ce rapport courant février et nous travaillons dessus.

Le compte ascenseurs comporte aussi la réparation d’un vérin de porte (normalement à la charge d’Otis) et la réparation d’une porte vandalisée par des fêtards.
Compte conforme au budget.

Chauffage :
Le remplacement du groupe de maintien de pression (7 855 €) fausse la lecture de ce compte qui est conforme au budget.

Eau
Le montant des factures d’eau apparaît supérieur à l’année précédente car la loi SRU impose de provisionner les dernières factures non encore parvenues. La comparaison n’est donc pas significative et nous attendons la répartition définitive.
La consommation semble conforme au budget mais nous devrons approfondir ce sujet.

Contrat de désinsectisation
Nous n’avons trouvé avec ces factures aucun bon de passage validé par le Conseil Syndical ou le gardien. Nous demanderons à Icade de ne régler les prochaines factures qu’accompagnées d’un tel bon et de la liste des appartements non traités.

Assurance
Pour la 3eme année consécutive, notre prime d’assurance est restée stable après avoir presque doublé en 4 ans.

En Conclusion

Nous demandons les rectifications suivantes au cabinet Icade :
Poste....................Fournisseur....montant.........observations..........A restituer
Frais administratifs......Icade......2451€ (2006)
..............................................2545€ (2007)......Non approuvé......4 988€
Carnet d’entretien.......Icade........809€ (2006)
................................................833€ (2007)......Abusif ................1 642€
Ascenseur 4 sq...........Ribeiro......184 €............A la charge d’Otis.......184€
Total.........................................................................................6 814 €

Au vu de nos observations et de l’examen des comptes, nous pensons être en mesure de proposer à la prochaine Assemblée Générale un budget en diminution pour l’exercice 2009.

Dernière remarque : les comptes au 31/12/2007 font ressortir une trésorerie en banque de 76 240€ et de 23 356€ au 27 mars.
Nos comptes sont donc positifs en continu et rien ne s’oppose à ce que la copropriété bénéficie d’un compte séparé.

Petit rappel pour tous ceux qui ont pris la cabine en marche.
Lors de la dernière assemblée de décembre 2007, notre syndic, Icade, nous a présenté un devis exorbitant de mise en conformité des ascenseurs de la résidence. (environ 220 000 euros)
Ce devis avait été établi avec l’aide d’un cabinet d’expertise, ECA, engagé à nos frais par le syndic et déjà payé (3 500 euros)
L’assemblée a fort heureusement repoussé ce devis et renvoyé cette mise en conformité qui n’était ni urgente, ni correctement étudiée.

Les récents scandales liés à la rénovation des ascenseurs se sont depuis diffusés dans la presse (Que Choisir, Le Monde…) la radio et la télévision. Nous avions donc raison de mettre en doute l’honnêteté de ces propositions faites comme toujours pour « assurer notre sécurité et dégager notre responsabilité »

Nous avons pointé, lors de l’assemblée, l’absence de rapport technique détaillé de la part d’ECA et contesté le caractère obligatoire de certaines mesures préconisées (remplacement des grilles, variateur de fréquence)

Devant notre insistance, ECA a finalement rendu un rapport fin février 2008. Le travail a été fait sérieusement, ascenseur par ascenseur et a fait l’objet d’une prescription technique que nous avons réclamée et obtenue.
Nous demeurons en désaccord avec certaines de ces prescriptions et avons demandé à ECA et OTIS de préciser les textes les rendant obligatoires. ECA nous a promis une réponse, la représentante d’OTIS, plus réaliste, nous a déclaré que « sans doute ces textes n’existaient pas. »

Voilà donc le cœur du problème : Les devis actuels font l’amalgame entre obligations légales et mise au normes techniques pour gonfler les factures.

Il y a donc deux choses très différentes :
1.La loi prévoit la mise en conformité des ascenseurs existants avant 2010 sur un certain nombre de points très précis touchant à la sécurité (verrouillage des portes, sécurité des accès machineries, etc) La loi est applicable et ne se discute pas.
Sur ces points nos ascenseurs, rénovés en 1997, sont conformes à quelques détails près.
2. Les normes sont des documents techniques qui encadrent la réalisation des équipements neufs ou des grosses rénovations. Elles ne sont jamais rétroactives ce qui veut dire qu’un ascenseur est aux normes lors de son installation et que rien n’oblige de le mettre à la norme suivante (hormis un texte de loi).

Nous avons donc demandé au cabinet ECA de nous présenter ses préconisations et ses devis sous la forme suivante :
1.Points à modifier pour mise en conformité obligatoire avec la loi SRU.
2.Mises aux normes facultatives mais conseillées.

Nous attendons maintenant leur réponse.

Vous souhaitez en savoir plus sur ce sujet, consultez cet article de rue89.com.
Comment les ascensoristes ont gagné six milliards par la peur par David Servenay.
http://rue89.com/forward/emailref/8421

Lors de cette réunion, le Conseil syndical a fait le point sur les dossiers ci-après :

* L’analyse du système de chauffage et le rendez vous avec ELYO. (voir les billets ci-dessous)

* Le suivi du dossier ascenseurs : Un rendez vous est programmé avec la société OTIS, à laquelle nous avons transmis voici 2 semaines un tableau des dysfonctionnements observés sur les différents ascenseurs. (Leur intervention se fait cependant attendre !)

* Un rendez vous est également prévu avec le cabinet de conseils ECA (qui avait fait l’étude pour la mise en conformité des ascenseurs). Ce cabinet doit nous remettre, enfin, à cette occasion, le compte rendu de sa mission que nous lui réclamons depuis l’AG de décembre et qui lui a été réglé (3 500 euros) en 2006 .

* Le Conseil Syndical a repris contact avec la société HOLLEY DURAN à Vincennes, afin de la consulter pour les nombreux travaux de plomberie auxquels la copropriété doit faire face (les fontes de descente des eaux usées sont fuyardes).

* Le Conseil travaille enfin sur les consultations dans la perspective du renouvellement éventuel du mandat du cabinet ICADE à l’occasion de la prochaine Assemblée Générale.

* Concernant l’eau froide, Schlumberger CIS va désormais relever les deux compteurs généraux en même temps que les compteurs individuels, afin que nous puissions suivre la consommation plus efficacement.

* Nous allons également solliciter prochainement les copropriétaires pour recenser:
- Les problèmes rencontrés avec leur chauffage (robinets bloqués, corrosion, radiateurs froids)
- Un petit sondage sur le type de fermeture souhaité pour le square, (digicodes, interphones, etc) afin que les devis proposés à la prochaine assemblée répondent aux souhaits de la majorité.

Merci à tous pour votre aide et vos encouragements.

PS: les publicités Google qui s'insèrent sous les billets sont indépendantes de notre volonté!