La position du Conseil pour les travaux proposés l

Compte rendu sur les projets de travaux proposés à l’Assemblée Générale du 11 décembre 2007

Mesdames, Messieurs les copropriétaires

Vous avez reçu une convocation pour la prochaine Assemblée Générale comportant un certain nombre de travaux proposés par le cabinet Villa/Icade.

Le montant de ces travaux, s’ils sont votés, se présentera comme suit :
Cela représentera pour l’année 2008 des charges multipliées par 3,5 si vous résidez aux derniers étages et multipliées par 2,2 si vous résidez au premier.

Travaux Montant TTC avec honoraires en €uros......................En Francs
Ascenseurs.....................................226 193 €.....................1 483 826F
Fermeture esplanade.........................12 338€..........................80 938F
Réfection 2 terrasses.........................14 394€..........................94 424F
Total..............................................252 925€.....................1 659 188F


8e, 9e,10e résolutions : Travaux ascenseurs

Cette résolution concerne la mise en conformité des ascenseurs avec les dispositions de la loi MRU (Modernisation et Rénovation Urbaine) de 2004.

Note : La loi MRU impose cette mise en conformité en 3 étapes : Juillet 2008, 2013 et 2018.
Les travaux proposés par le cabinet Villa/Icade prévoient dans un seul vote tous les points jusqu’en 2018, soit :
· Mise en conformité 2008
· Mise en conformité 2013
· Mise en conformité 2018
· Plus une rénovation non imposée par la loi (remplacement des grilles de cabine par une porte pleine, variateur de fréquence)
pour un montant total de 226 193 €

Le Conseil Syndical considère que l’étude et la mise en concurrence des entreprises ne se sont pas déroulées de manière satisfaisante, l’entreprise la moins coûteuse (MISTRAL ) n’ayant pas été retenue par le cabinet Villa/Icade.
En outre, la nécessité légale de remplacer les portes de cabine n’a pas été justifiée par le cabinet de conseil ECA chargé de l’étude.
Les honoraires de maîtrise d’œuvre de 7% du montant des travaux (soit 16 392 € TTC ou 107526 F) ne nous semblent pas justifiés : les 11 ascenseurs sont du même modèle, dans le même état et les travaux seront tous identiques. De plus, ces honoraires font double emploi avec les honoraires de 2,5% du syndic.

Proposition du Conseil Syndical :
Le Conseil Syndical propose :
· Soit de voter les travaux obligatoires de mise en conformité 2008 sur la base maxi du devis MISTRAL (3 903€ TTC par ascenseur) avec mandat au Conseil Syndical d’obtenir une amélioration de cette offre.
· Soit de repousser ces travaux de mise en conformité des ascenseurs à la prochaine Assemblée Générale pour complément d’information et précisions sur les devis proposés.
o Il sera fourni à cette occasion des devis séparés pour les échéances 2008, 2013 et 2018. Ces travaux feront l’objet de votes séparés pour chaque échéance.
o Les honoraires de maîtrise d’œuvre feront l’objet d’une proposition de prestation horaire détaillée ou de forfait.

Important : Un décret en cours de parution repousse l’échéance de Juillet 2008 à décembre 2010 pour la première tranche. Il n’y a donc pas de caractère d’urgence à engager ces travaux, d’autant que les ascenseurs ont été rénovés et mis en conformité en 1997.

13e résolution : Fermeture de l’esplanade du Square

Cette résolution concerne la fermeture des portillons d’accès à l’esplanade du Square par des digicodes ( 3 digicodes pour les 3 portillons) et la fermeture du portail inférieur par une motorisation électrique.
La fermeture de l’esplanade est une solution qui devrait être comparée à la fermeture de chacune des cages d’escalier par des digicodes.
En outre, la motorisation électrique du portail ne nous semble pas justifiée : la pose de cette motorisation est inutilement coûteuse ( 6326 € soit 41500 F) et nécessitera un futur contrat d’entretien (soit des charges supplémentaires); cela pour un usage très réduit. De plus, les copropriétaires souhaitant ouvrir ce portail devront se munir d’une télécommande à 37€ .
Si la fermeture de l’esplanade était retenue par l’Assemblée, le Conseil Syndical suggère d’équiper 2 portillons et le portail d’une simple serrure et le 3e portillon d’un digicode. (Coût estimé 2 900€ au lieu de 12 038€)

Proposition du Conseil Syndical :
· Le Conseil Syndical conseille de repousser ces travaux de fermeture du Square à la prochaine Assemblée Générale pour complément d’information.
· Il sera fourni à cette occasion une comparaison chiffrée des autres possibilités de fermeture après mise en concurrence des entreprises.
· La motorisation du portail fera l’objet d’un devis et d’un vote séparé.

15e et 17e résolution : Réfection de l’étanchéité des terrasses

Ces résolutions concernent la réfection complète de 2 terrasses qui provoquent des infiltrations. Le procédé choisi est identique au revêtement de l’esplanade (dalles gravillonnées sur plots)

Important : Ces défauts apparaissent ou vont apparaître sur toutes les terrasses et balcons.
Ces travaux vont donc se répéter.
Le Conseil Syndical considère que ces travaux sont couverts par la garantie de 10 ans (décennale) de l’entreprise qui a effectué le ravalement. Avant toute réfection il est donc nécessaire de déclarer ces dommages à la compagnie d’assurances et de mettre en demeure l’entreprise d’effectuer les réparations à sa charge.

Sur la proposition de devis (société BATEI) fournie par le cabinet Villa/Icade :
Le Conseil syndical relève des prestations curieuses :
· Dépose de la protection lourde (gravillons)
· Dépose de la protection des relevés
· Arrachage des relevés
Pour un total TTC de 3 270€ pour des éléments qui n’existent pas.

Ce genre d’erreur conduit au minimum à s’interroger sur la compétence de cette entreprise et à souhaiter un examen plus approfondi.

Proposition du Conseil Syndical :
· Repousser ces travaux de réfection à la prochaine Assemblée Générale.
· Mettre en demeure l’entreprise qui a effectué le ravalement de réparer les fuites dans le cadre de la garantie décennale.
· Faire les reprises d’étanchéité pour colmater temporairement les infiltrations (sous contrôle du Conseil Syndical).
· Faire effectuer de nouveaux devis avec d’autres entreprises et d’autres solutions techniques. (les dalles sur plots sont coûteuses et inadaptées)



Venez nombreux à l’Assemblée ou laissez un pouvoir, c’est votre intérêt. Notre copropriété est importante (plus de 300 000€ de budget annuel !)

Participez au Conseil Syndical, cela demande un peu de temps mais il y a d’importantes économies à réaliser.
En fonction de vos goûts ou de vos compétences, vous pouvez intervenir sur :
· Les contrats (d’ascenseurs, chaufferie, etc). Pour les examiner, les suivre et les renégocier éventuellement.
· Les projets de travaux, appels d’offres, devis, suivi.
· Les contrôles de la comptabilité et des dépenses.

Une très bonne occasion de gagner plus en dépensant moins !