Après les visites, un petit tour à travers les chiffres.

Nous avons essayé de connaître la performance réelle de notre installation de chauffage. Est elle performante, passable, ou bien médiocre dans son fonctionnement et son exploitation en comparaison avec d’autres immeubles.
Cette question nous semble importante car elle conditionne les investissements éventuels pour l’améliorer et faire baisser nos charges.
A cette question légitime, nous n’avons obtenu que des réponses évasives, tant de notre syndic que de la société ELYO qui l’entretient.

Nous avons donc repris le problème à la base : (nous faisons la même chose pour les ascenseurs)
1.Visite des chaufferies pour évaluer leur état et la qualité de leur entretien. (excellent état et bon niveau d’entretien)
2.Calcul du rendement de l’installation depuis 2000 pour déterminer si ce rendement s’améliore ou se détériore. (voir ci dessous)
3.Evaluation et chiffrage des améliorations envisageables pour réduire notre consommation. (en cours)

* Nous avons relevé les consommations de gaz depuis l'hiver 1999/2000 jusqu'à 2006/2007.
* Nous les avons comparées avec la rigueur de ces hivers (les chiffres nous ont été fournis par Météo-France). L'hiver le plus chaud était celui de 2006/2007.
* Nous en avons déduit la consommation corrigée de chaque hiver et tracé le graphe ci dessus.
Idéalement, toutes les colonnes de ce tableau devraient être identiques, indiquant un rendement constant. (et de préference à 100%)

En jaune, l'hiver durant lequel le chauffage a le moins consommé (meilleur rendement), c'était l'hiver 2005/2006. les autres hivers, notre installation a consommé plus que nécessaire. La différence a atteint 22% en 1999/2000.

Sur ces 7 hivers la sur-consommation a atteint 74 000 euros (au prix actuel du gaz).

Le graphe montre cependant que cette situation s'est nettement améliorée ces 3 derniers hivers. La raison semble provenir du changement de la sonde de régulation pour un modèle électronique en 2004. (en photo sur le billet ci-dessous)

La conclusion est toute trouvée: pour éviter de retomber dans les mauvaises années (rapidement couteuses), il faut surveiller le rendement de l'installation, comprendre l'origine des dérives et les corriger rapidement.
Nous sommes cependant surpris que ni notre Syndic, ni ELYO, n'aient su nous fournir les informations ci-dessus.

Quand vous vous couchez, la chaufferie fait de même!
Le coffret de régulation, installé lors de la réfection complète de l'installation en 1994, assure la mise en veille de la chaudière pendant la nuit, avec baisse de la température.
Cette horloge de régulation complète la régulation par sonde qui augmente ou diminue la température de chauffe en fonction de la température extérieure.
Cette double régulation permet de limiter la consommation et donc les charges de chauffage. Les réglages actuels, mis au point progressivement au fil des années, ne sont pas trop mauvais, si l'on se réfère au faible nombre de protestations enregistrées de la part des occupants.

Par rapport à l'ancienne chaufferie, qui comptait beaucoup sur la circulation naturelle de l'eau chauffée, à peine aidée par une petite pompe, la nouvelle installation est dotée de deux pompes à forte puissance.
L'une d'entre elle sert de pompe de secours en cas de panne. Ces pompes permettent d'envoyer l'eau dans tout le circuit (complexe) et surtout jusqu'en haut du dernier appartement qui, par le passé, n'avait pas toujours la chance d'avoir des radiateurs chauds.
Il reste cependant des problèmes à résoudre:
* L'équilibrage de l'installation, les appartements proches de la chaufferie reçoivent plus de débit que ceux en bout de circuit. Les radiateurs supprimés, déplacés ou modifiés sans contrôle entrainent également des perturbations, parfois dans la cage contigüe.
* L'état de certains tronçons, les particules metalliques détachées par la corrosion des tuyaux bouchent peu à peu certaines sections, réduisant d'autant le débit.
* L'état de certains radiateurs, leurs robinets sont parfois bloqués, leurs purgeurs inexistants ou inopérants. Une campagne de remplacement annuelle est prévue vers le mois de mai lorsque le circuit est vidé.

L'examen de ces divers points est à l'ordre du jour avec l'assistance des prestataires, nous y reviendrons en détail.

Dernière rénovation complète en 1994, toute l'installation est passée au gaz, en remplacement des chaudières au fioul de 1969.
Pour les nostalgiques, les chaudières initiales (1938) étaient au charbon, avec une salle complète attenante pour le combustible et un monte-charge pour la sortie des scories!
Les nouvelles chaudières sont installées en cascade, l'une d'entre elles assure la chauffe courante et l'autre vient en appoint lors des pics de froid.
Leur fonctionnement est interverti tous les mois.
Lors de la rénovation, les cheminées ont été tubées en acier inox sur toute la hauteur et équipées de pièges à sons pour limiter les nuisances pour les appartements qui donnent sur la cour interne. Les chaufferies se trouvent au 9 rue Allard.

A l'occasion de la rénovation de 1996, les coffrets de commande, situés en machinerie, ont été remplacés par des modèles à microprocesseur OTIS.
* Un capteur, situé sur le dessus des cabines détecte les marqueurs metalliques situés le long de la cage. Ces marqueurs sont visibles lorsque la cabine n'est pas à l'étage, ce sont des séries de bandes verticales (rouges et bleues) à l'arrière de la cage.
* Les informations transmises par ce capteur sont utilisées par le système de commande pour assurer le ralentissement et l'arrêt très précis des cabines au niveau des paliers.

Ne vous laissez pas impressionner par les cabines et leur habillage de bois, voici le dessous (ou plutôt le dessus) des bêtes:
* La motorisation initiale datait de la construction, elle avait été remplacée en 1969.
* Lors de la rénovation de 1996, les moteurs et systèmes d'entraînement ont été remplacés par les derniers modèles OTIS. Ces moteurs, bi-vitesse, permettent aux cabines de ralentir à l'approche du palier.
* A cette occasion, les chapes des machineries ont été refaites, ainsi que tous les dispositifs d'éclairage, d'alimentation électrique et de sécurité.

Le Conseil Syndical a élu son Président : M MALLIARAKIS (1 square).

* Parmi ses premières actions, le Conseil Syndical a informé par écrit le cabinet ICADE/VILLA que, désormais, tous les devis et engagements de travaux correspondant aux postes Travaux et Travaux exceptionnels du budget général devront être préalablement acceptés par écrit par un membre du Conseil Syndical.
Il en sera de même des renouvellements et avenants à contrats.
Nous avons prié le syndic de bien vouloir se conformer strictement à ces instructions.

Cette mesure est destinée à contrôler l’utilisation des fonds travaux votés en AG.

* Le cabinet de Conseil ECA, que le cabinet ICADE/VILLA avait mandaté en 2007, de sa propre initiative, pour faire un compte rendu de mise en conformité des ascenseurs, a été relancé à plusieurs reprises afin de nous remettre un rapport détaillé par ascenseur ( promis lors de l’AG, facturé et déjà réglé pour 3 165 €).

M CHARPIAT suit le dossier ascenseurs.

* Le Conseil a entrepris un examen du système de chauffage, dans la perspective de l’augmentation du prix du gaz (+ 10 %), afin de déterminer les possibilités d’amélioration et de réduction de la consommation.

En charge du dossier M CHARPIAT et M NEGRERIE.

* Le Conseil examine également le dossier eau froide, qui fait l’objet de deux contrats distincts avec des problèmes récurrents de relevés et de consommation.

Mme DANIELIDES s’occupe de ce dossier.


Bonne année à tous,
Le Conseil Syndical

Tout d’abord, merci pour votre aide à tous! Merci pour les échanges et les propositions de la part des personnes présentes.
Et merci aussi à ceux qui avaient laissé leur pouvoir, permettant d’obtenir des majorités représentatives pour les points à l’ordre du jour.

Nous profitons que ces débats soient tout frais pour mettre l’accent sur quelques points importants de la soirée :

Tous les travaux proposés par Icade /Villa, assortis d’appels d’offre douteux ou inexistants ont été repoussés par les copropriétaires, à l’unanimité !!

Le Syndic Icade /Villa n’a pas obtenu le quitus de l’Assemblée (environ 4000 contre et 2000 pour). Ce fait est suffisamment rare et devrait servir d’avertissement. Nous verrons si le message a bien été reçu par l’intéressé.

Nous avons également tous entendu le représentant d’Icade/Villa affirmer qu’il ne prenait pas d’honoraires sur les travaux et travaux exceptionnels votés au budget général. Le Conseil Syndical se fera un devoir de vérifier dans les comptes 2007 que ce ne fut pas le cas.

Nous avons découvert avec surprise un technicien ascensoriste parmi les copropriétaires. Il a confirmé nos doutes sur l’exagération des devis proposés. Il s’est proposé d’aider le Conseil Syndical sur le sujet de la mise en conformité 2008 / 2010 des ascenseurs. Nous vous tiendrons au courant régulièrement de l’évolution de ce dossier.

Nous avons également été surpris par le peu d’empressement du représentant d’Icade/Villa pour faire intervenir les compagnies d’assurances dans les divers dommages (mur mitoyen, terrasses) que subit la copropriété. Cette excessive pudeur à déranger notre assureur ( qui a augmenté sa prime de 25% en 5 ans !) nous semble étrange. Nous aurons à examiner de près ce sujet, les amateurs de dossiers seront bienvenus.

Nous avons entrevu, lors de l’Assemblée, la liste des copropriétaires débiteurs au 11/12/07, que nous avions réclamé à Icade/Villa à plusieurs reprises sans succès.
Cette liste, partiellement manuscrite, ne nous a pas été laissée. Elle faisait état d’arriérés de l’ordre de 7 à 9000€ ( contre 8308€ en 2006). Les principaux copropriétaires débiteurs n’ont pas varié, démontrant ainsi le peu d’efficacité d’Icade pour améliorer le recouvrement.
Il faut rappeler que ces arriérés représentent environ 10% d’un appel trimestriel de charges,

En attendant que le Conseil Syndical prenne son rythme de croisière, nous avons mis en ligne les divers documents que nous diffusons. Vous les trouverez, surtout pour les copropriétaires non résidants, à l’adresse : http://nungesser.centerblog.net/

Bonnes fêtes à tous

Pour ceux qui disposent d’internet, nous leur conseillons la lecture très instructive du guide de l’Association des Responsables de Copropriétés (UNARC) intitulé :
Copropriétaires, comment baisser vos charges en 10 leçons?
Vous pouvez le télécharger gratuitement sur www.unarc.asso.fr/

Il est également disponible contre 4 timbres auprès de l'Association UNARC.

Le Square Nungesser est un ensemble immobilier situé à St-Mandé, 9 rue Allard. Il comporte 205 logements et sa construction date des années 1930, comme les grands ensembles des Boulevards des Maréchaux.

On retrouve la même architecture de briques et de maçonnerie, avec des terrasses et balcons en retrait progressif dans les derniers niveaux.